부동산펀드와 리츠 비교, 누구나 쉽게 할 수 있는 부동산투자

부동산펀드와 리츠 비교, 누구나 쉽게 할 수 있는 부동산 투자

부동산펀드와 리츠 비교, 누구나 쉽게 할 수 있는 부동산투자

최근에 재테크로 부동산 투자가 많은 인기를 끌고 있다. 부동산 투자는 비교적 짧은 기간으로 큰 수익을 낼 수 있는 것으로 좋은 투자 같지만 그에 못지않은 위험성이 많이 있다. 사기의 위험성도 있고 절차나 용어 등이 복잡해 전문적으로 배운 사람이 아니면 수익을 거두기 어렵다. 때문에 최근에는 비교적 쉽게 투자해 부동산과 똑같은 효과를 낼 수 있는 부동산펀드에 대해 알아보자.

부동산펀드, 리츠 개념

일반 대중들에게서 자금을 모아 펀드를 만들어 빌딩 같은 부동산에 투자하고, 임대료 등을 배당, 나중에 청산할 때는 부동산을 팔아 분배하는 것으로 펀드 형태로 부동산에 투자하는 방법이다. 리츠(REITs)란 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산 투자신탁이라는 뜻이다. 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 증권의 뮤추얼펀드와 유사하여 '부동산 뮤추얼펀드'라고도 한다. 주로 부동산 개발사업․임대․주택저당채권 등에 투자하여 수익을 올리며, 만기는 3년 이상이 대부분이다.

부동산펀드와 리츠 투자의 차이점

부동산펀드나 리츠, 모두 일반투자자로부터 자금을 모아 운용한다는 점은 같다. 하지만 부동산펀드는 간접투자자산운용법에 근거를 둔 일종의 수익증권이다. 부동산 투자회사법의 규제를 받는 회사형 리츠와는 분명 차이가 있다. 국내의 리츠 투자는 부동산 투자회사법의 규제를 받기 때문에 설립, 공모, 세제 등 규제가 까다롭다. 리츠는 철저하게 수익형 부동산에만 투자할 수 있고 개발사업도 제한돼 있다. 회사를 만들어 운영하지 않고 신탁 형식을 지닌 부동산 펀드와 분명한 차이를 보인다. 부동산 펀드는 자본금의 규제도 없고 현물 출자도 가능하다. 순자산의 두 배까지 돈을 빌릴 수 있고 펀드 자금을 개발사업에도 대출할 수 있다. 게다가 투자기간이 짧아 자금 회수가 빠르다. 따라서 국내에서는 리츠 투자 보단 부동산펀드에 투자하는 것이 적당하다.

부동산펀드 투자 요령

부동산 펀드 투자가 무조건 장밋빛인 것만은 아니다. 현재 출시됐거나 출시 예정인 펀드들은 대부분 개발 사업에 투자하는 것으로 반드시 해당 사업의 위험성을 체크해 봐야 한다. 부동산 펀드는 원금 보장이 되지 않기 때문에 이에 대한 안전장치로 어떤 것들이 있는지 중점적으로 따져볼 필요가 있다. 무엇보다도 펀드 운용 기간이 2～3년 정도로 중도 환매가 금지되므로 충분한 여유돈을 가지고 투자해야 한다. 빌딩이나 상가 등 수익형 부동산을 구입해 임대 수익을 투자자에게 배분해 주는 부동산 펀드는 최소 5년 이상 중장기 상품이므로 장기 투자 자금으로 투자해야 한다. 결국 부동산 펀드도 투자 실적에 따른 성과를 배분받는 간접 투자 상품으로 경우에 따라서 자금이 장기간 묶이거나 손해를 볼 수도 있다는 점을 반드시 인식해야 한다.

부동산 펀드 투자 시 려 사항

부동산 펀드를 운용하고 관리할 전문 인력을 충분히 갖췄는지 따져야 한다. 운용사에서 밝힌 전문 인력들이 부동산 펀드와 관련해 풍부한 경험을 가지고 있는지도 체크 포인트이다. 부동산 펀드 투자에 있어서는 무엇보다도 정확하고 객관적인 사업 분석과 진행 과정에서 발생할 수 있는 각종 위험 요인을 분석하고 대응하는 펀드매니저의 운용 역량이 중요하다. 부동산펀드가 추진하는 프로젝트의 사업성에 대해 살펴본다. 제아무리 각종 안전장치를 설계해 놓았다고 하더라도 사업 자체가 부진하다면 결국 부동산 펀드의 성과에 영향을 미칠 수밖에 없다. 따라서 부동산펀드가 추진하는 프로젝트가 사업성이 있는지 살펴볼 필요가 있다. 아무리 시공사가 보증하거나 여러 가지 안전장치를 해놓았다고 하더라도 분양이 안 되거나 사업 허가가 나지 않으면 문제가 생길 수밖에 없다. 그러므로 부동산펀드가 추진하는 프로젝트의 사업성이 양호한 지 따져봐야 한다. 부동산펀드가 장기적으로 유망한 지 살펴봐야 한다. 대부분의 부동산 펀드가 최소 2년 이상인 만큼 장기적으로도 유망한지 멀리 내다봐야 한다. 요즘엔 인기가 있지만 앞으로는 전망이 불투명한 사업보다는 차라리 요즘에 별로 관심이 높지 않지만 향후 인기를 끌 만한 부동산 사업이 낫다. 부동산 사업의 주체인 시행사나 보증기관인 시공회사가 튼튼한 지도 따져봐야 한다. 예를 들어 주택 분양이 안 될 경우 시공회사가 인수하는 것으로 안전장치를 마련했다고 하더라도 다른 사업으로 시공회사가 어려운 지경에 빠진다면 문제가 생길 수밖에 없기 때문이다. 시행사의 경우도 부동산 대출의 상대 회사인 데다 법률 행위의 주체인 점에서 신용도가 있는 곳인지 살펴봐야 한다. 부동산 투자가 주된 투자 상품이 되어선 안 된다. 부동산 펀드에 대한 고수익 등의 막연한 기대보다는 자산 배분 차원에서 투자하는 것이 바람직하다. 주식이나 채권 펀드 중심으로 운용해 왔던 투자 자산을 부동산 펀드 투자로 위험을 분산한다는 점에서 의미가 있지, 주된 투자 상품은 아니라는 것이다.